Hypotéka krok za krokem: odpovědi na otázky, které lidé nejčastěji řeší

Hypotéka je rozhodnutí, které ovlivní finance na mnoho let dopředu. Není proto překvapivé, že kolem ní mají lidé spoustu otázek. Na schůzkách s klienty se proto často opakují podobná témata. Vybral jsem pět z nich, která lidé řeší nejčastěji.

1. Kolik mi banka půjčí na hypotéku?

Výše hypotéky závisí především na příjmu žadatele a jeho schopnosti splácet. Banka při posuzování žádosti zohledňuje také stávající závazky, finanční historii klienta, případné záznamy v registrech dlužníků i stabilitu příjmu.

Důležitým faktorem je také hodnota nemovitosti, kterou bude hypotéka zajištěna. Banky totiž sledují poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti, takzvané LTV (loan to value). Čím vyšší je LTV, tím větší část ceny nemovitosti je financována hypotékou.

V praxi se často používá orientační pravidlo, že splátky všech úvěrů by neměly přesáhnout přibližně 40 až 45 % čistého měsíčního příjmu domácnosti.

To znamená, že pokud má domácnost například čistý příjem 50 000 Kč, maximální splátky úvěrů by se měly pohybovat přibližně mezi 20 000 až 22 500 Kč měsíčně.

2. Kolik je potřeba mít na hypotéku vlastních peněz? 

Ve většině případů dnes banky poskytují hypotéku maximálně do 80 % hodnoty nemovitosti. To znamená, že alespoň 20 % ceny je potřeba financovat z vlastních zdrojů.

U mladších žadatelů ale mohou banky v některých případech nabídnout hypotéku až do 90 % hodnoty nemovitosti, takže vlastní prostředky mohou být nižší.

3. Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Doba vyřízení hypotéky závisí na více faktorech, například na připravenosti podkladů nebo na výběru banky.

Mezi faktory, které ovlivňují délku vyřízení hypotéky, patří:

• rychlost dodání potřebných dokumentů (potvrzení o příjmu, daňová přiznání apod.),

• složitost zdroje příjmů – například u podnikatelů bývá posouzení často náročnější než u zaměstnanců,

• to, zda je již hotový odhad ceny nemovitosti,

• případná potřeba doplnění dalších informací o nemovitosti nebo o financování.

Pokud jsou všechny podklady dobře připravené, může schválení hypotéky trvat přibližně 2 až 4 týdny. U složitějších případů se ale může celý proces o něco prodloužit.

4. Co je fixace úrokové sazby?

Fixace je období, po které banka garantuje pevnou úrokovou sazbu hypotéky.

Nejčastější fixace v Česku jsou například:

• 3 roky

• 5 let

• 10 let

Po skončení fixace banka nabídne novou úrokovou sazbu podle aktuální situace na trhu.

Právě proto je dobré přemýšlet nejen o aktuální sazbě, ale i o tom, jak může hypotéka fungovat v delším horizontu.

5. Můžu hypotéku splatit dříve?

Ano. Zákon umožňuje splatit hypotéku částečně, nebo úplně i před koncem fixace.

Klient může například jednou ročně provést mimořádnou splátku části jistiny (typicky až 25 %) bez sankce. Celou hypotéku je navíc možné bez poplatku doplatit při výročí fixace.

Možnosti mimořádných splátek se ale mohou u jednotlivých bank lišit, proto je dobré tyto podmínky řešit už při výběru hypotéky.

Závěr 

Pokud plánujete koupit nemovitost, nebo vás zajímá, jaké máte možnosti financování, rád se na vaši situaci podívám. Na první schůzce společně projdeme možnosti hypotéky, orientační splátky a také to, jak financování zapadá do vašeho celkového finančního plánu. Stačí se ozvat a domluvíme si termín.